昨天微信朋友圈被雷軍一個億投資you+青年公寓的消息刷了屏，大家驚呼這個項目逆天了也驚呼著小米要殺入房地產(chǎn)行業(yè)了，業(yè)界開始臆測you+能否用雷布斯的“小米模式”顛覆和改造房地產(chǎn)行業(yè)。那么黑馬哥來帶大家到長租公寓的行業(yè)一探究竟。

 

 

還是從這篇來源于《邦地產(chǎn)》公眾賬號的題為《雷軍的新項目逆天了：讓你租房更便宜，還有家的感覺》的文章談起。

 

雷軍一億人民幣投資you+國際青年公寓

 

2010年，劉洋辭掉了在某知名企業(yè)的市場總監(jiān)職位，賣掉了當年節(jié)衣縮食在上海買的房子，和家人重新過起了租房的生活，創(chuàng)立了you+國際青年公寓。隨后you+國際青年公寓不僅有了車庫咖啡創(chuàng)始人蘇菂的加入，同時還吸引了中國大陸著名天使投資人、小米科技創(chuàng)始人雷軍領銜首輪融資1億元人民幣。

 

關注小米的人應該知道，雷軍對開發(fā)公寓早有興趣。今年2月11日，小米手機員工“鐘雨飛”在微博發(fā)布了一條消息稱，小米今年開建小米公寓作為員工福利。當時無論是小米內(nèi)部還是房地產(chǎn)界，都對這事滿懷期待。

 

但到了6月份，雷軍在微博上明確回應:“小米精力和能力有限，做不了房地產(chǎn)，請大家原諒。”

 

據(jù)文章作者采訪劉洋時透露，“其實雷總一直有打造小米社區(qū)的想法，他對進軍公寓有過深思熟慮，小米還有專門的研究團隊在公寓市場做調(diào)研，但一直苦于找不到理想的項目。”

 

經(jīng)過蘇菂的牽線搭橋，今年8月初的一個下午，在雷軍位于北京的辦公室里，劉洋終于見到了這位中國投資界和互聯(lián)網(wǎng)界的名人。會談的過程異常順暢，雷軍只花了5分鐘便敲定了領投A輪融資的決定，并愿意擔任you+的顧問。

 

雷軍的加入，成為you+國際青年公寓發(fā)展史上的一座里程碑。這位近幾年在中國互聯(lián)網(wǎng)圈可謂“紅極一時”的創(chuàng)業(yè)導師建議將自己已證明成功的“小米模式”方法論遷移到房地產(chǎn)行業(yè)。

 

因此，據(jù)稱，除了實體的樓宇，you+國際青年公寓會圍繞聚集在這里的年輕人搭建一個超大的社區(qū)平臺，一旦把用戶粘性做起來，這個線下社區(qū)入口就能帶來無限的可能。

 

此外，入住you+的年輕人不限于創(chuàng)業(yè)者，還會有自由撰稿人、投資經(jīng)理、攝影師、法律人士、會計工作者等等，他們的專業(yè)知識也會給創(chuàng)業(yè)者提供幫助，you+希望能憑借這種異業(yè)資源的整合能力讓其成為國內(nèi)最牛的年輕人創(chuàng)業(yè)基地。而這正和小米所擅長的在互聯(lián)網(wǎng)上吸引粉絲、搭建社區(qū)、實現(xiàn)人與人連接的事情如出一轍。

 

眾人都在驚呼“長租公寓行業(yè)”將要被顛覆，雷軍的一億人民幣和他代表的“小米模式”將這個行業(yè)推到了風口浪尖。但雷軍的小米公寓是否真的能逆天?

 

我們首先來看看長租公寓的業(yè)態(tài)。

 

長租公寓的業(yè)態(tài)

 

據(jù)《中國公寓聯(lián)盟》微信公眾號文章《雷軍投了長租公寓，這行到底咋回事? 》介紹“長租公寓這個業(yè)態(tài)，能被稱作“行業(yè)”，大概是在2010年至2012年期間開始的事(雖然更早已經(jīng)有人干這個事了，但那時還沒有形成一個成熟的業(yè)態(tài))，這個期間的企業(yè)，比較多見的規(guī)模是兩三家店、兩三百間房上下，進入2013年，基本上連鎖運營模式比較成型了，這時整個行業(yè)開始加速度發(fā)展，到現(xiàn)在規(guī)模達到1000間房的已經(jīng)比較多了”。

 

文章介紹 “長租公寓分為兩種即“集中式”和“分布式”。 集中式就是拿下整棟樓(或者也有拿下一棟樓的幾層)，然后對房間進行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務，簡單點說，就是長租版如家;分布式就是在小區(qū)里分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租”。

 

“集中式里面，又有不同的價位檔次，取決于兩點，一是租入的物業(yè)的成本，市區(qū)的貴，偏一點位置的便宜，二是裝修的檔次，家里裝修過房子的都知道，這是個無底洞，公寓單間二三十平，兩萬能裝出來，十萬八萬也砸得下去。以公寓聯(lián)盟企業(yè)為例，中端或中高端的有上海青年匯(單間最高每月租金5000元，何光的設計水準杠杠的)、南京未來域(南京每月兩三千元，王宇也是非常有設計情懷的)、北京自如寓(多數(shù)每月四千上下)，高端的亞朵寓正在嘗試(每月達萬元)，中低端的則屬同信投資投了的深圳協(xié)縱(深圳每月一兩千元，取了最剛需市場，財務指標很好)。”

 

“分布式里，首先分兩種形態(tài)，一種是整租，租進來是三居，租出去就是整套三居，一種是合租，租進來是三居，租出去是三四間房(一般把客廳再隔出一間來)，然后又分為不同價位檔次。合租莫非也有中高端?是的，還是拿公寓聯(lián)盟的成員舉例，比如同在上海，蘑菇公寓的合租房一間多在每月3000上下，青客則是1000左右。優(yōu)客逸家在成都，合租房一間500-800的樣子，這也是昨天記者文章一個大烏龍，居然把優(yōu)客逸家和優(yōu)帕克一起歸為高端，瀑布汗啊，不過倒是給優(yōu)客劉翔做了個廣告(劉翔發(fā)誓說他創(chuàng)業(yè)這么多年，幾家公司從沒花錢做過軟文，哈哈)。分布式整租的代表是上海的晟矅資產(chǎn)，旗下晟矅住宅服務公寓，主打都市金領和商務人群，均價一萬二每月，最高月租兩萬多”。

 

而單純從長租公寓的經(jīng)營來講，最重要的兩個經(jīng)營指標，一是空置率，二是利潤率。據(jù)《中國公寓聯(lián)盟》舉例介紹“公寓聯(lián)盟里的多數(shù)企業(yè)，空置率都控制得非常棒。青年匯何光當場從內(nèi)部QQ群下載的表格，98%-100%的出租率，晟矅住宅服務公寓聯(lián)合創(chuàng)始人全靂隨手打開可預約房源表，空置率3%以內(nèi)(做了十年的公寓運營，這經(jīng)驗這能力才造得出這業(yè)績啊，要知道他做的是月均一萬二的高端市場啊)，面向低端剛需市場的協(xié)縱更是多數(shù)店接近100%出租率。至于利潤率，最優(yōu)秀的當屬深圳協(xié)縱了，原因也簡單，高管團隊全是上市公司財務和管理出身”。

 

長租公寓為何開始受歡迎?

 

其實此前長租公寓行業(yè)已經(jīng)被投資機構(gòu)熱捧了。2013年，賽富投了新派公寓1.6億元，華平投了魔方公寓3000萬美元，君聯(lián)資本投了優(yōu)客逸家A輪400萬美元，2014年經(jīng)緯等多家機構(gòu)投了優(yōu)客逸家B輪2000萬美元，上海寓見得到險峰華興、聯(lián)創(chuàng)策源數(shù)百萬美元投資，某地產(chǎn)基金投了南京未來域數(shù)千萬元，IDG和平安投了蘑菇公寓數(shù)千萬元，上海青年匯得到某知名在線旅游上市公司數(shù)千萬元投資。

 

為什么長租公寓行業(yè)是2010年左右開始出現(xiàn)好勢頭呢?業(yè)內(nèi)人士分析，認為原因有兩點。第一，2008年人均GDP超過3000美元，普遍的觀點，消費升級時代來臨。第二，年輕一代的消費需求。2010年，正是1985年生的人25歲時，畢業(yè)了剛工作不久，開始有穩(wěn)定的租房需求，而85后人在優(yōu)越的條件下長大，是不能接受現(xiàn)在市場上的很差的居住體驗的。那么，到了更追求生活品質(zhì)的90后25歲時，也就是2015年之后，這個需求會更加強烈。鑒于消費升級大背景和年輕一代的消費需求，具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓，一定會逐步替代傳統(tǒng)的租房業(yè)態(tài)，剩下只是替代速度問題。

 

那么業(yè)內(nèi)究竟怎么看You+這碼事呢?

 

在《雷軍的新項目逆天了：讓你租房更便宜，還有家的感覺》的消息刷屏的同時，部分業(yè)內(nèi)人士馬上提出了質(zhì)疑。

 

長租公寓行業(yè)的領頭羊南京未來域創(chuàng)始人王宇對i黑馬記者就此僅做”呵呵，長租公寓還是需要深耕細作的，對這件事只能說樂觀其成“的表態(tài);寓見家連鎖公寓品牌創(chuàng)始人羅意撰文《說說雷軍一億元投資you+公寓的事兒》對原文提出了很多質(zhì)疑。羅意首先對文中“you+明年2萬套房源，2016年房源數(shù)量刷新至10萬套”的數(shù)字提出了質(zhì)疑，并表示“我上次聽到這樣的數(shù)字是另一個行業(yè)的從業(yè)者兩年300萬套房源的規(guī)劃，盡管當時有些咋舌，但終究人微言輕，內(nèi)心掙扎掙扎也就作罷，權(quán)當他們只是需要加幾臺服務器擴充擴充帶寬就實現(xiàn)了”。

 

羅意同樣對you+的“年輕人社區(qū)”概念表示不看好，他認為“公寓行業(yè)其實早就存在，并非今年o2o的概念出來才應運而生的，高端的由酒店管理集團運營的中短租公寓自不待言，就算是低端的公寓在北京也俯拾皆是，山西和福建的公寓投資者手上有幾千套房的就不在少數(shù)，所以，純粹拼房源數(shù)量，拼讓“年輕人住一起”的概念沒有太多價值”。

 

同樣持懷疑態(tài)度的還有優(yōu)客逸家創(chuàng)始人劉翔。27日當晚，劉翔寫了一篇《雷軍的小米公寓真的能逆天嗎?》，文中提到“唯一感到擔心的就是YOU+不太注重產(chǎn)品標準化和回收期等財務指標，從商業(yè)角度看，不利于規(guī)?；l(fā)展，有點兒烏托邦。由于12年優(yōu)客做天使輪融資時見過一次雷軍和順為的投資團隊，當時被挑戰(zhàn)最多的就是規(guī)模問題。所以聽說雷軍投了YOU+，會感到詫異。”

 

文中還提到“集中式公寓便于管理，運營效率肯定比優(yōu)客逸家目前做的分布式公寓要好。優(yōu)客逸家在2012年初也針對集中公寓模式做過調(diào)研和探索，發(fā)現(xiàn)在成都這類二線城市租金水平下(物業(yè)成本高、租金水平低)，做年輕人消費得起的集中式長租公寓，只能實現(xiàn)負毛利，且不會發(fā)生明顯的邊際成本遞減效應。當然，用產(chǎn)權(quán)存在問題的物業(yè)，比如村集體的小產(chǎn)權(quán)房、倉庫等，或者賄賂關鍵人拿到離譜低價的物業(yè)，以此實現(xiàn)低成本，是沒有問題的。優(yōu)客逸家要做的，是可以規(guī)?；瘡椭频年柟鈽I(yè)務，所以我們很遺憾地在成都暫時放棄了做集中式公寓的想法。當下北京、上海等一線城市的租金水平已經(jīng)可以支撐集中式長租公寓業(yè)態(tài)，所以我們看到，YOU+在展望未來宏圖時，也只提到了一線城市。不過用2年做到10萬套的宣言，確實還是讓我替YOU+捏把汗。”

 

公寓長租行業(yè)究竟有哪些坑?

 

羅意作為行業(yè)從業(yè)者，基于北京市場房地產(chǎn)的情況在《說說雷軍一億元投資you+公寓的事兒》一文中提到了在這個行業(yè)創(chuàng)業(yè)可能遇到的諸多問題：

 

“第一、拿房的困境，尤其是集中式公寓的拿房困境。目前我們的模式是拿商業(yè)地產(chǎn)去做民房出租的買賣，從價值序列上來說是倒掛的，北京現(xiàn)在2.5元/天*平米以下的項目還有多少，今后兩三年又會以什么樣的頻率出來，對于嗷嗷待哺的快捷酒店和經(jīng)濟型服務式住宅兩個行業(yè)龐大的項目需求來說是否夠用，是否因供需不平衡會進一步抬高我們的物業(yè)成本?就算是2.5元/天*平米，我們有多少利潤可言?

 

第二、行業(yè)的供應鏈困境。從客戶的真實需求出發(fā)，要做什么樣的產(chǎn)品?從哪里組織到便宜的錢?從哪里弄到便宜的房子?通過什么形式工程造價能控制住?如何買到高性價比的家具和家電?通過什么便宜可靠的渠道把客戶招進來?這些都是問題，是我們這一批從業(yè)者的責任。

 

第三、行業(yè)人才的困境。租房行業(yè)的產(chǎn)品升級是一個大趨勢，是一個會持續(xù)十年甚至二十年的“消費運動”，就像當年快捷酒店的“黃金十年”一樣。我們行業(yè)人才來自于幾個方面，有二房東，有中介從業(yè)人員，有酒店從業(yè)人員，有o2o的空降兵，有投資圈的朋友，我相信也會有物業(yè)背景的人士加盟進來。但是一個行業(yè)要形成人才梯隊，要形成人才構(gòu)成的專業(yè)性都需要時間，不是在電腦上畫幾個圈圈就能解決的。

 

其實，一個行業(yè)從興起到成熟需要滿足的條件體現(xiàn)在方方面面，還包括市場的接受程度，和傳統(tǒng)行業(yè)的博弈，以及從業(yè)人員內(nèi)部發(fā)展思路的爭論和探索等等。”

 

 

總結(jié)：無疑，雷軍或劉洋的“線下創(chuàng)業(yè)社區(qū)”的夢想并沒有那么容易實現(xiàn)，you+也會在這個過程中遇到諸多的問題。但這個行業(yè)的變革已經(jīng)開始，一個龐大的傳統(tǒng)行業(yè)將遭遇沖擊。從這一點而言，無論是作為創(chuàng)業(yè)者還是消費者，都是我們愿意看到的場景。《創(chuàng)業(yè)家》&i黑馬也會繼續(xù)對這個行業(yè)保持觀察，為創(chuàng)業(yè)者帶來最內(nèi)部的信息與分析。