萬達商業(yè)地產(chǎn)昨日起開始路演，根據(jù)計劃擬以41.8至49 .8港元的價格招股，集資約250億至300億港元，這或將刷新2014年香港新股集資紀錄。

 

市場消息人士稱，路演正在穩(wěn)步推進，科威特投資局、中國人壽和中國平安等11家基礎投資者將會投資認購20億美元(約合人民幣123億元)。接近萬達的業(yè)內(nèi)人士昨日向南都記者表示，萬達正陸續(xù)向投資者釋放運營計劃和自身利好，萬達商業(yè)地產(chǎn)將成為新電商公司最大股東之一。而承銷團隊也正積極以“騰百萬”電商合營計劃為賣點。

 

機構看好

 

據(jù)市場消息，萬達擬以每股41 .8港元至49 .8港元的價格，發(fā)行6億股新股，集資約250億至300億港元。

 

萬達的11名基礎投資者合共投資20億美元(約合人民幣123億元)，其中包括各投資3億美元的科威特投資局、中國人壽及中國平安。對沖基金O ch- Ziff及荷蘭退休基金A P G則分別投資2 .5億美元及2億美元。萬達安排行包括中金、匯豐、摩根士丹利、瑞信等。

 

據(jù)香港博盛資本雷拯夏向南都記者介紹，萬達上市籌劃已久，不少投行和基金對萬達這類大鱷型公司的上市十分看好，樂于投資。

 

“與之配合的是，房地產(chǎn)整體的政策可以說有幫助，導致了整個板塊的反彈，這股力量不容小覷”，雷拯夏如是告訴南都記者。目前根據(jù)下限價來計算，萬達基礎投資者的認購額，就相當于集資額的62%。

 

萬達董事長王健林多次在重要場合直言對上市的向往，并惋惜曾痛失良機。公司上市之所以顯得“迫在眉睫”，也因為大體量的開發(fā)規(guī)模對資金要求越來越高。萬達近年的信托融資占比也越來越高，2014年上半年信托融資額高達433.77億元，在計息借款中占比更是從2011年16.4%增長至目前的25.2%，這使得融資成本居高不下。

 

而上市之后，萬達可在國內(nèi)外公開市場進行債務融資、海外股權和債券融資，極大地降低融資成本。南都記者查閱有關融資計劃發(fā)現(xiàn)，萬達公司去年以來打通了海外債務融資渠道，海外的低成本債務資金為公司降低整體財務費用提供了支持。

 

接近萬達的行業(yè)觀察人士告訴南都記者，在今年以來整體信貸環(huán)境改善明顯的大環(huán)境下，萬達新取得了多家銀行的大規(guī)模授信額度，截至20 14年9月1日，有約603億未使用的銀行額度。這對公司大膽擴張也極為有利。

 

萬達公司對中國縣級以上城市劃分研究，根據(jù)已進入城市的情況認為，一線城市基本可以容納的萬達廣場項目的數(shù)量為8-10個，其中上海截至目前已有6個項目。二線為3-4個，三線為2-3個，四線為1個。因此，能容納的理論項目總數(shù)約為359個，仍有較大發(fā)展空間。公司認為從土地儲備及銷售來看，在未來3-5年仍將保持較高速增長。

 

或創(chuàng)集資紀錄

 

萬達此次路演規(guī)模龐大。若順利完成，將取代本周三掛牌并集資245億元的中廣核，成為今年來香港市場集資最多的新股。萬達商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)行價將于12月15日正式確定，一周之后在港交所掛牌上市。

 

接近萬達的消息人士此前告訴南都記者，市場對萬達的募資規(guī)模多有猜測，具體要看路演過程的實際情況。

 

有望沖擊今年香港集資第一高的新股，萬達實力究竟幾何？南都記者從萬達最新年度和半年報告中了解到，從已完工投資物業(yè)建筑面積來看，20 14年6月底已達1473萬平方米，僅次于西蒙集團，位居全球第二。

 

房地產(chǎn)專業(yè)機構戴德梁行的調研數(shù)據(jù)顯示，萬達所持投資物業(yè)面積在中國市場占比高達12.7%，排名第一。從銷售規(guī)模來看，根據(jù)今年前三季度的行業(yè)報告顯示，在中國房地產(chǎn)企業(yè)中排名第七。

 

根據(jù)公司計劃，今年新開業(yè)萬達廣場達24座，持有物業(yè)面積將達2203萬平方米。這意味著，萬達成為全球規(guī)模第一的商業(yè)地產(chǎn)公司無懸念。

 

萬達的信心還在于，其預計未來投資性物業(yè)、酒店帶來的可持續(xù)收入占比在14%-20%之間，并處于不斷上升的趨勢。公司稱提升持續(xù)性收入占比，增強公司抵御行業(yè)周期性風險的能力是長期戰(zhàn)略。

 

電商成賣點

 

目前，萬達的收入構成主要包括出售、出租及酒店運營等。對于萬達未來5年內(nèi)資產(chǎn)和收入構成，萬達在招股書中有所描述，稱隨著新開業(yè)購物中心的增加和已開業(yè)購物中心的成熟，預計未來資產(chǎn)中由投資性物業(yè)的占比會不斷提升。目前，投資性物業(yè)占總資產(chǎn)的比例為44%，未來將提升到50%以上。

 

據(jù)香港券商人士介紹，目前萬達路演中，承銷團隊積極以“騰百萬”電商合營計劃為賣點。

 

萬達對此解釋稱，投資電商公司主要基于兩方面的考慮。希望通過線下與線上平臺的融合促進商業(yè)地產(chǎn)主業(yè)的進一步發(fā)展，與線上會員的結合帶動萬達廣場內(nèi)消費，增加消費者粘性，促進線下消費體驗。另外，通過大數(shù)據(jù)分析研究消費者的趨勢，繼續(xù)帶動引領未來消費形態(tài)。同時，電商公司的增值也將帶來股權投資的收益。

 

佰仕信基金董事長陳方勇告訴南都記者，商業(yè)地產(chǎn)本身需要找到新的盈利點，互聯(lián)網(wǎng)電商概念就是其一。

 

目前，萬達擁有中國最大的線下消費平臺與3000萬線上會員，預計2015年線上會員數(shù)將接近1億。“騰百萬”三方合作，將建立跨業(yè)態(tài)的大會員系統(tǒng)，通過對大數(shù)據(jù)的分析引導線上會員線下消費，建立會員積分聯(lián)盟及線上支付系統(tǒng)。

 

 

接近萬達商業(yè)的人士告訴南都記者，目前萬達有完備的電商應對措施，包括提高體驗式業(yè)態(tài)占比，投資電商平臺，利用線上促進線下的消費提高實體店的銷售額，同時提供非標準化產(chǎn)品的銷售平臺。目前公司非主力店的體驗業(yè)態(tài)占比由2011年的38%，已經(jīng)調整為現(xiàn)在56%，目標是達到60%以上。

 

“未來萬達商業(yè)地產(chǎn)將成為新電商公司最大的股東之一。”在萬達電商股權結構方面，上述知情人士告訴南都記者，在電商平臺上還可以進行金融創(chuàng)新，例如銷售線上金融產(chǎn)品、為商戶提供小額貸款等。